一条上海企业运营的杭州隧道，让资本抢破头了。
4月22日，“东方红隧道股份高速公路REIT”正式挂牌上市，发售规模46.8亿元。这是国内首条隧道REIT、上海国资首单经营权类公募REIT。
又一单REIT？是的，的确，这几年，上海大力推动国资REITs（不动产投资信托基金），企业纷纷跟进。
但是，隧道股份的这次动作并非简单跟风，而是红利退潮逼出的转型。
通过拆解这家基建巨头的转型逻辑，我们可以掌握建筑业的新风向。
简单来说，隧道股份探索REITs的目标之一，就是要打响智慧运营品牌。
为什么要做智慧运营？
过去十年，建筑企业靠接项目、搞施工、扩规模。干一个地方，换一个地方，也能实现滚动成长。
但那个时代正在终结。受行业周期影响，全国传统基建需求大幅收缩。数十年高歌猛进的建筑业，在去年触碰“拐点”。
2025年全国建筑总产值、全国基础设施投资（不含电力）双双同比下降，两项指标均为近十年首次负增长。隧道股份传统施工业务的新签合同额也不可避免出现下滑。
大拆大建的浪潮，退了。
但危与机总是一体两面。城市扩张性增长难以为继，存量更新与精细治理的需求浮现。
为什么这能成为一个市场？其实很好理解。
道路、大桥总会变老，存在这样那样的问题，需要集中彻底整修，花费时间很长，甚至以年来计算，对交通的影响很大。
那有没有可能，我们提前预判，平时就注意保养，用日常小补避免大修？或者我们通过数据分析、及时响应，更快地处置堵车和事故？这些，都属于运营范畴，都是值得钻研的新业务。
一条路可以赚钱，那上海有大约2万公里的道路。全国又是更大的蓝海。
所以，隧道股份正从低周转、劳动密集的传统施工业务，转为服务链条更长、价值密度更高的方向，探索成为赋能产业未来的智慧城市运营商。
把运营变成赚钱的生意，不是那么简单。
以前，城市基础设施也有运营。比如，拖车、扫地、摆绿化，只要人多就能应付。在这种模式下，运营养护成了纯粹的成本中心，只花钱、不创收。效果也不佳，道路一遇大修就封路，严重影响交通。
让运营从“花钱”变“赚钱”？两个关键词——技术提效、资本快跑。
第一招是借助技术提高运行效能，减少人力投入。
开源，这里的开源是数据宝藏。
经过几十年积累，隧道股份管理着全国3500公里交通设施，仅越江隧道就有46条。
2017年，隧道股份整合旗下三家城市交通基础设施运营龙头企业，成立了城市运营集团。合并不是搞人海战术，而是统筹数据资源，采用数字化、智能化技术，最大化挖掘数据价值。
你凌晨两点在高速上撞了车，还没打电话报警，
AI已经识别事故，把救援指令推到了手机上。
这是G15嘉浏高速。
智慧化改造后，应急处置快了35%，事故处置快了30%。
道路就像做了“24小时心电图”，
小病早修，大病不犯。
从“坏了再修”变成“预防性养护”，
通行效率高了，钱自然就省出来了。
AI也能把技术人员从以前盯屏幕、接电话中解放出来，去从事更高价值的分析和决策工作。
但光省成本还不够，还得让钱“转”起来。
第二招，让资本运作成为智慧运营扩大市场规模的“快车道”。
这次REIT的底层资产——收费高速公路钱江隧道，2014年通车，由隧道股份投资、施工，并拥有25年经营权。
隧道股份在这里试点智慧运营后，事故处置效率提升30%以上，十年间日均车流量与通行费收入的复合增长率分别达到29%和25%。
只有运维效率足够高，收费公路的现金流才足够稳，资本才愿意买单。上市前，该产品的意向认购金额超过2500亿元、网下有效认购倍数达173.62倍、公众有效认购倍数达195.63倍。远超中国公募REITs市场已上市的13单同类产品峰值。
隧道股份把这条隧道“卖”给资本市场，
原本25年的投资周期，压缩到6-8年，回笼资金更快了。
回笼资金并不是目的，跑通模式才是王道。
对隧道股份而言，此次上市的最大突破，是走出了一条“投资—建设—运营—资产上市”的资本循环闭环路径。
放眼全国，越来越多的城市基础设施，将面临设备维护和升级。
隧道股份有一套完整计划，通过排摸自持项目和市场收购的方式，寻找优质标的打包“装进”REIT。通过智慧运营体系，提高公路收费能力，实现资产证券化。
换句话说，它可以用REIT回笼资金，去市场上找其他高速公路或基础设施项目，再买下来。买之后，不是照旧管理，而是把自家智慧运营体系装进去。每收购一个新项目，智慧运营或许能多抢占一个市场，强化在当地的显示度。
智慧运营做得越好，资产越值钱，REIT就越容易发，资金回笼越快，就能收购更多项目。当循环跑起来，智慧运营市场规模自然越滚越大，在存量资产里炼出“金子”。
目前，转型成果开始展露。集团包括智慧运营在内的服务板块，利润贡献占比已超60%。
这一整套逻辑，可以概括为“在存量资产里炼金子”。
隧道股份的这次尝试，为行业提供了一个值得观察的转型样本。至于最后能不能成为普遍意义上的新生意逻辑，一切交给时间来检验。
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